年中打包賣出20宗地塊的舉措，一度讓外界質疑新湖中寶資金緊張。雖然新湖中寶對此持不同的看法，但其在11月19日發(fā)布的公司債募集說明書或在一定程度上展現(xiàn)了其當前面臨的債務壓力。

據(jù)披露，2019年7-12月，新湖中寶待償還債務金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

新湖中寶表示，其將通過房地產(chǎn)業(yè)務收入和利潤水平的提升、非房地產(chǎn)行業(yè)對外投資產(chǎn)生的投資收益、不斷拓展融資渠道、股權融資等多種方式為債務償還提供保障。

然而，截至2019年9月末，新湖中寶實現(xiàn)合同銷售金額100.4億元，同比下降14.1%，其中三季度實現(xiàn)銷售金額25億元，同比降幅達到42.1%。同時，從2018年一季度至2019年二季度，新湖中寶的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負。

11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。標普表示，負面展望是因新湖中寶流動性狀況弱化，使其規(guī)模龐大的短期債務面臨攀升的再融資風險。“我們認為，日益嚴峻的融資環(huán)境以及疲軟的銷售業(yè)績將是該公司在未來6-12個月內面臨的主要風險”。

對于標普的評級調整，新湖中寶方面向《國際金融報》記者表示，“境外評級公司有其一套模型，只是單純看看財務報表。比如其看到我們一年內到期的債務比較多，9月末的貨幣資金覆蓋不了，就進行調整。但實際上，我們一年內到期的債務大部分都是可以續(xù)上的，所以并不存在他們所說的流動性風險。”

再融資壓力

雖然新湖中寶并不認可標普對其流動性狀況的判斷，但其目前的融資狀況或許已顯現(xiàn)出了些許壓力。

2019年3月，新湖中寶得到證監(jiān)會批復，其公開發(fā)行面值總額不超過75億元的公司債券獲核準。11月19日公告中涉及的擬發(fā)行公司債即本次債券的第二期。

9月6日，新湖中寶發(fā)行了本次債券的第一期。據(jù)披露，第一期債券發(fā)行規(guī)模原定為不超過20億元，分為2個品種，品種一的票面利率詢價區(qū)間為6.9%-7.5%，品種二的票面利率詢價區(qū)間為6.3%-6.9%。

不過，“根據(jù)簿記建檔結果，經(jīng)發(fā)行人和主承銷商充分協(xié)商和審慎判斷，最終確定本期債券品種一的票面利率為7.5%，品種二不發(fā)行”。于是，第一期債券實際僅發(fā)行品種一，發(fā)行規(guī)模為7.5億元，簡稱“19新湖01”。

有券商人士分析指出，出現(xiàn)發(fā)債不順暢這種情況，和公司本身的質量(如違約風險、清償能力、背書)期限、市場流動性等因素有關。有市場人士認為，這說明新湖中寶在融資方面存在壓力，“能發(fā)20億就發(fā)了”。

值得一提的是，新湖中寶已使用19新湖01募集資金及自有自籌資金償還了15中寶債本金50億元。在第二期公司債發(fā)行完畢、募集資金到賬后，其將以此置換前述自有自籌資金償還的本金。

除了境內發(fā)債不暢之外，新湖中寶的境外發(fā)債也遭遇了融資成本的問題。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，新湖中寶分別于3月14日、6月12日兩次發(fā)行美元債，金額分別為2.75億美元、1.1億美元，并于6月28日向境外機構投資者增發(fā)總額 0.5億美元債券。以上債券票面年利率均達到11%。

新湖中寶募資說明書顯示，其曾于2017年發(fā)行過一筆美元債，票面利率僅6%。對此，新湖中寶方面向《國際金融報》記者解釋，這是由于美元市場行情的變化，“今年(利率)基本上都在10%以上”。

盡管利率走高，但新湖中寶依然無法放棄境外發(fā)債。

8月31日，新湖中寶稱其獲得了國家發(fā)改委借用外債的備案登記。據(jù)披露，其境外公司擬境外發(fā)行不超過5億美元外幣債券。

不過，標普11月初對新湖中寶的評級展望調整至負面，這對其未來的境外融資或會造成不小的障礙。上述券商分析人士向記者指出，“境外發(fā)債的利率如果不提高，估計是很難融得到資金了。”

流動性減弱

新湖中寶持續(xù)融資的一大目的便是借新還舊，調整負債結構。

除了以上兩期公司債是用以還到期或行權的公司債券等之外，2019年以來新湖中寶發(fā)行的三次美元債“主要用于置換境內債務”，而8月份獲得國家發(fā)改委備案的5億美元外幣債券，是“僅用于一年內到期的中長期境外債務置換”。

頻繁發(fā)債背后，是新湖中寶龐大的待償還債務規(guī)模，其募集說明書披露，2019年7-12月待償還金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

而截至2019年6月末，新湖中寶受限制資產(chǎn)賬面價值合計達484.67億元，占資產(chǎn)總額比例達33.09%，這其中包括逾8億元貨幣資金受到限制。據(jù)新湖中寶2019年半年報顯示，其貨幣資金總額約為153億元。

不過，標普指出，“在償還50億元人民幣境內債券后，截至2019年9月30日該公司的不受限現(xiàn)金規(guī)模從6月末的145億元人民幣降至122億元人民幣。該公司仍有超過人民幣250億元的短期債務(包括附帶可回售期權的債券)。”

面對如此頗為龐大的債務規(guī)模，除了再融資之外，在新湖中寶2019年上半年營收中占比達到八成的房地產(chǎn)業(yè)務，是其獲取流動性的關鍵。

可惜的是，新湖中寶的銷售業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意。截至2019年前三季度，新湖中寶合同銷售收入100.40億元、合同銷售面積63.36萬平方米，分別同比下降14.12%、13.88%;而第三季度其僅實現(xiàn)銷售金額25億元，同比下降42.1%。

事實上，在各家房企都在努力擴張、拼規(guī)模之時，新湖中寶的地產(chǎn)業(yè)務卻一直發(fā)展得不溫不火。數(shù)據(jù)顯示，從2015-2018年，新湖中寶合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

對于2019年的銷售情況，標普更是直言，“我們認為該公司很可能無法達成2019年200億元的銷售目標。”

賣房“回血”有限，新湖中寶通過賣項目來加速資產(chǎn)周轉。2019年7月，新湖中寶以67億元的價格打包出售20宗地塊給融創(chuàng)，其預計將產(chǎn)生約5億元收益。在標普看來，出售南通和溫州的一級地塊是新湖中寶將土地資產(chǎn)變現(xiàn)邁出的第一步。如果接下來此類資產(chǎn)出售成為常態(tài)，未來2-3年內將為其帶來豐富的流動性來源，有助于降低杠桿水平。

新湖中寶方面對此次出售的解釋則是為了與融創(chuàng)“更好地進行戰(zhàn)略上的合作”，而后續(xù)是否還會繼續(xù)出售資產(chǎn)，對方向《國際金融報》記者表示，“目前沒有。”

關鍵詞： 拋資產(chǎn) 頻發(fā)債 新湖中寶