近日，香港聯(lián)交所顯示，奧山控股有限公司(下稱奧山控股)第二次遞交的招股書狀態(tài)再次顯示為“失效”。奧山曲折上市的背后折射的是其土儲少、規(guī)模小、負債高、轉(zhuǎn)型無成效的尷尬困局。

作為中小房企，奧山控股去年營收和純利分別為18.91億元、2.39億元。為了加快上市腳步，今年6月底，奧山控股將總部搬遷至上海虹橋，并加速向杭州、成都、重慶等二線城市拿地擴張。

奧山控股的資金壓力也隨之上升，2016年至2018年，其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元，凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。

住宅開發(fā)規(guī)模小，奧山控股早早開始轉(zhuǎn)型“冰雪+住宅”雙輪驅(qū)動模式，將“冰雪運動及娛樂行業(yè)中受益的先行者”列為自己的競爭優(yōu)勢之一。

不過，就其冰雪業(yè)務規(guī)模來看，這看上去更像是個噱頭或概念。招股書數(shù)據(jù)顯示，近三年，奧山控股冰雪運動及娛樂業(yè)務的收入最高僅為868.4萬元，占總營收比例僅為0.6%，去年占比更是降至0.1%。

針對上市失利、財務及轉(zhuǎn)型問題，長江商報記者發(fā)送采訪函至奧山控股方面，但截至發(fā)稿前未收到回復。

招股書再次“失效”

一年之內(nèi)，奧山控股連續(xù)兩次遭遇了招股書“失效”。

11月28日，據(jù)港交所披露，奧山控股第二次向港交所遞交的招股書顯示失效。早在去年11月22日，奧山控股就向香港聯(lián)交所主板提交上市申請資料。今年5月22日，該招股書在港交所官網(wǎng)上顯示為“失效”，一天后奧山遞交了新的招股書。

奧山控股官網(wǎng)資料顯示，其創(chuàng)立于1997年，是涵蓋冰雪、商業(yè)、地產(chǎn)、影視、教育、旅游、酒店、金融等八大產(chǎn)業(yè)的多元化產(chǎn)業(yè)集群。1999年，奧山成立第一家房地產(chǎn)公司，正式進軍地產(chǎn)行業(yè)。

其主營業(yè)務包括住宅及商業(yè)物業(yè)開發(fā)、冰雪運動和娛樂項目的物業(yè)開發(fā)三個板塊。其中代表產(chǎn)品有武漢奧山世紀城、光谷創(chuàng)意街區(qū)和奧山國際冰雪運動旅游小鎮(zhèn)。

從體量上看，奧山控股屬于中小型房企。招股書顯示，2016-2018年奧山控股收入分別為13.12億元、15.51億元及18.91億元，同期純利分別為4600萬元、1.94億元及2.39億元。

此外，從業(yè)務的布局可以看出，有著22年發(fā)展歷程的奧山，是一個以湖北區(qū)域為發(fā)展核心的區(qū)域型房企。招股書顯示，截至2019年3月31日，奧山控股83.8%的土儲集中在湖北(武漢、黃石、恩施)，另外重慶分布3.7%(含0.6%合營項目)，成都4.1%，阜陽6.4%，嘉興2.0%，期內(nèi)公司合計有25個項目。

奧山控股在上市申請書中說，“數(shù)十年來，武漢本地開發(fā)商在房地產(chǎn)市場已成為知名企業(yè)，其不僅在獲得較好地段的土地方面處于有利地位，而且憑借高質(zhì)量的住宅物業(yè)獲得當?shù)厥袌稣J可。”

根據(jù)億翰咨詢的資料，2018年，通過對業(yè)務規(guī)模、盈利能力、增長、穩(wěn)定性、融資能力、營運效率及社會責任的衡量，就綜合實力而言，奧山置業(yè)在中國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第50位。

財經(jīng)評論員嚴躍進對長江商報記者表示，類似企業(yè)規(guī)模不大，但是成長性還是不錯的，同時其產(chǎn)品線也具有特色，尤其是在南方市場發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)，有較為獨的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。類似企業(yè)要上市，也多少和湖北等樓市崛起有關(guān)，這為其帶來了較好的收益。從實際情況看，當前此類企業(yè)積極上市，也是為了防范業(yè)績拖累等問題。至少目前來看，上市的機會依然較多，積極上市也利好房企品牌的打造。

高杠桿運營凈負債率達283%

體量不大，重倉湖北，為擺脫區(qū)域型房企的“帽子”，奧山控股加快上市腳步，今年6月底，奧山控股將總部搬遷至上海虹橋，并與銀行、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)協(xié)會以及其他中小房企的積極合作。

奧山控股將在全國選擇四十余城布局，并深耕其中精選的二十余城，主要是武漢、杭州、成都、重慶等二線城市。截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計擁有25個項目，總建面約340萬平方米，其中包括總建筑面積為30萬平方米的已竣工而未出售或持有物業(yè)、200萬平方米的開發(fā)中物業(yè)以及110萬平方米的待開發(fā)物業(yè)。

加速擴張，奧山控股的資金壓力也隨之上升，2016年至2018年，公司凈資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元。未來一年內(nèi)，奧山控股需要償還的借款共計約18.78億元，而其擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物規(guī)模，截至2018年底僅5.5億元，較上年同期減少近6億元。

到了2019年4月30日，奧山控股的銀行借款和其他借款從2018年底的18.8億增加到34億。奧山控股解釋稱，流動負債的增加是因為截至今年4月30日，非流動負債中的部分銀行和其他借款變?yōu)橐荒陜?nèi)到期，也就是說，奧山控股一年內(nèi)到期的借款還在增加，短期面臨著更大的還款壓力。

另一方面，奧山其他渠道融資成本居高不下。2016-2018年末，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元;平均實際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%;而整個房地產(chǎn)行業(yè)目前的平均融資成本約為7%左右，大型國企方面的融資成本更是低至5%。

嚴躍進指出，類似負債數(shù)據(jù)確實比較高，這或和其業(yè)務結(jié)構(gòu)有關(guān)。類似企業(yè)不是單純的住宅開發(fā)企業(yè)，所以類似冰雪項目等或也存在投資周期較長等特點。當然高負債某種程度上都是不利于企業(yè)的，尤其是2016年開始的去杠桿政策導向沒改變。

冰雪產(chǎn)業(yè)收入占比不足1%

業(yè)績不夠，概念來湊。早期，奧山控股以住宅開發(fā)為主，2011年-2016年，奧山控股開始逐漸轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，向“冰雪+住宅”雙輪驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變。2013年，奧山控股開設了首家真冰場后，開始介入冰雪產(chǎn)業(yè)。

2017年，奧山控股進一步提升冰雪產(chǎn)業(yè)在公司的戰(zhàn)略地位，實施“冰雪+住宅”雙輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，以“冰雪運動+娛樂休閑”為主導功能，打造了冰雪小鎮(zhèn)、冰雪綜合體、冰雪MALL三大冰雪主題產(chǎn)品線。

2017年4月，奧山打造首個冰雪綜合體。2017年12月，“奧山·國際冰雪運動旅游小鎮(zhèn)”動工，該項目投資約80億元。

在國內(nèi)冰雪產(chǎn)業(yè)躋身“熱經(jīng)濟”的大背景之下。其給出的美好前景是，“預計到2020年，中國冰雪產(chǎn)業(yè)的總規(guī)模將達至人民幣6000億元，到2025年將達至人民幣10萬億元”。基于這樣的市場規(guī)模預期，奧山控股還計劃未來在武漢、四川、重慶及浙江增建冰雪特色游樂園，不斷發(fā)展冰雪運動及娛樂業(yè)務。

但奧山在冰雪產(chǎn)業(yè)上的一系列動作，在外界看來只是噱頭，對公司營收的真正貢獻非常少。

招股書數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，奧山控股冰雪運動及娛樂業(yè)務的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，占公司總營收的占比為0.2%、0.6%和0.1%。同期，冰雪業(yè)務的毛利分別為101.9萬元、260.6萬元和-66.7萬元，毛利率分別為45.2%、30.0%和-22.6%。對于2018年出現(xiàn)的較大下滑，公司解釋稱，主要由于溜冰場正在裝修，而訓練業(yè)務暫停四個月(直至2018年4月)。

在其他城市開展的冰雪業(yè)務也不理想。2018年，奧山進入成都，打造定位“冰雪運動+娛樂休閑”的澎湃城項目。整個項目分五期開發(fā)，其中 1、4、5期主要為住宅，2期產(chǎn)品規(guī)劃為綜合商業(yè)，3期為冰雪體育。

一期住宅部分已分別于9月和11月推出合計805套，據(jù)第三方檢測機構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，9月份推出的388套房源，截至12月9日，認購155套，認購率40%，11月份推出的417套房源，還未開始選房。

在招股書中，奧山控股也坦承，冰雪運動及娛樂物業(yè)的建設需要大量的資本投資，公司將通過銷售物業(yè)、按揭融資及商業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為實施這一業(yè)務擴張自籌資金，若這項業(yè)務策略無法實施，將對公司的業(yè)務、財務狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

“冰雪產(chǎn)業(yè)的投資，既是奧山控股區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)開發(fā)的競爭優(yōu)勢，也是奧山控股上市的原因之一，用作開發(fā)物業(yè)項目即奧山國際冰雪運動旅游小鎮(zhèn)、住宅及商業(yè)物業(yè)的建設成本。”嚴躍進認為，從經(jīng)營風險看，冰雪世界對于自然環(huán)境等有較高的依賴，這或使得此類項目呈現(xiàn)淡季和旺季。如果淡季經(jīng)營不好，那么本身就會有很多壓力。另外此類項目依賴可持續(xù)的融資，若是企業(yè)規(guī)模做不大，那么融資方面也會有壓力。

關(guān)鍵詞： 奧山控股 運營凈負債率