2019年，房地產(chǎn)信托的發(fā)展經(jīng)歷了冰火兩重天：上半年房地產(chǎn)業(yè)務蓬勃發(fā)展，多家信托公司業(yè)績報喜;進入下半年則是另一方天地，歷經(jīng)多輪監(jiān)管政策調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)務急降，不少信托公司也將業(yè)務轉(zhuǎn)向政信類信托，扎堆式追規(guī)模，也容易埋下“觸雷”的風險隱患。

記者注意到，去年四季度，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模達到了兩年來的最低點。用益信托金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模僅為1400億元，環(huán)比下滑超25%，刷新了2018年以來季度規(guī)模新低。

“在強監(jiān)管趨勢下，2020年的房地產(chǎn)信托業(yè)務或?qū)⒗^續(xù)萎縮，業(yè)務轉(zhuǎn)型仍需時間”，用益信托研究員喻智向《證券日報》記者預測道，“信托公司正著力在房地產(chǎn)業(yè)務模式上進行創(chuàng)新和改變，目前以開發(fā)貸為主的業(yè)務模式預期可能會有所萎縮，另外，2019年接連有大型房企兌付的負面消息傳出，房地產(chǎn)信托業(yè)務面臨的兌付風險值得關注。”

去年四季度房地產(chǎn)信托項目

集中在粵浙蘇等地區(qū)

在“去通道，控地產(chǎn)”的信托監(jiān)管思路下，2019年三季度末信托資產(chǎn)管理規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的發(fā)展趨勢。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度末，全國68家信托公司受托資產(chǎn)余額21.99萬億元，較二季度末下降5376.9億元，環(huán)比下降2.39%，與二季度降幅0.02%相比，下降幅度增大。

進入去年四季度，新增集合信托募資規(guī)模進一步環(huán)比下降。用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截至2020年1月3日，四季度共有60家信托公司募集成立集合信托產(chǎn)品6072款，環(huán)比增加9.99%，募集資金4882.25億元，環(huán)比下滑4.49%。從月度數(shù)據(jù)來看，2019年10月份、11月份、12月份集合信托產(chǎn)品的成立規(guī)模分別為1526.66億元、1439.92億元和1299.64億元，集合信托產(chǎn)品的單月募集規(guī)模持續(xù)下滑。

《證券日報》記者注意到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模下滑最為明顯，這也是導致集合信托募資規(guī)模下降的直接原因。用益金融信托研究院相關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類信托是成立規(guī)模環(huán)比下滑最為明顯的產(chǎn)品，去年四季度期間，該類產(chǎn)品的成立規(guī)模為1410.62億元，環(huán)比下滑26.43%，規(guī)模占比28.89%，環(huán)比減少8.61個百分點。

從投向地區(qū)來看，房地產(chǎn)信托項目首選是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。據(jù)了解，去年四季度已披露投向區(qū)域的1021款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，廣東省以171款產(chǎn)品居首位，排在后邊的浙江省和江蘇省的房地產(chǎn)信托數(shù)量均超過100款。

用益金融信托研究院表示，在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟和監(jiān)管的雙重壓力之下開始出現(xiàn)分化，頭部房企相較于中小房企的優(yōu)勢增加。信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務開展受監(jiān)管的影響，合規(guī)性門檻較高，對優(yōu)質(zhì)交易對手上的選擇并不多。

“房地產(chǎn)類信托預期還會有所下滑，業(yè)務轉(zhuǎn)型難度較大，”喻智對《證券日報》記者分析道，“通過各類基金、REITs、股權(quán)投資等形式參與房地產(chǎn)業(yè)務是轉(zhuǎn)型的主要方向，但人才儲備和主動管理能力仍制約著該類業(yè)務的發(fā)展。”

金融類信托規(guī)模超房地產(chǎn)

2020年有望迎來大發(fā)展

在信托資金投向領域上，去年四季度投向金融的信托資金，無論是募資規(guī)模還是規(guī)模占比，均超過房地產(chǎn)信托，居各大領域之首。據(jù)用益金融信托研究院數(shù)據(jù)，2019年第四季度，投向金融領域的集合信托募集資金規(guī)模占據(jù)首位，達到1499.52億元，環(huán)比增加10.20%，規(guī)模占比達到30.71;其次為房地產(chǎn)信托，募資規(guī)模1410.62億元，規(guī)模占比28.89%;再次為基礎產(chǎn)業(yè)信托，募資規(guī)模1109.73億元，規(guī)模占比22.73%。

用益金融信托研究院分析稱，金融類信托的增長有多方面的因素：一是證券市場尤其是股債市場的火熱，信托公司的TOF等產(chǎn)品的成立規(guī)模走高;二是信托公司正在加大對消費金融業(yè)務的開發(fā)，逐漸改變只充當資金通道的尷尬角色;三是現(xiàn)金管理類等短期產(chǎn)品增加，豐富了信托公司的產(chǎn)品線，提高了客戶黏性。

金融類信托或是2020年能出現(xiàn)大發(fā)展的業(yè)務，喻智對記者表示：“2019年投向金融領域的集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模的增長多源自于符合資管新規(guī)監(jiān)管要求的創(chuàng)新業(yè)務。投向股債市場的TOF、TOT類產(chǎn)品、投向消費金融領域的消金產(chǎn)品以及豐富產(chǎn)品線的現(xiàn)金管理類產(chǎn)品都可以作為信托公司集合信托產(chǎn)品的增長點。”

關鍵詞： 去年 四季度 地產(chǎn)信托