多地樓市正在陸續松綁，二套房利好政策接連出臺。近日，福州、廈門、成都、南昌等多地傳出擬降低二套房首付比例下限的消息。8月21日，北京商報記者從多地銀行網點獲悉，個別地區已調整二套房首付比例，同時按照“認貸不認房”政策執行；亦有部分地區表示，暫未收到二套房相關政策調整通知，首付比例仍按照原有政策執行。在分析人士看來，下調二套房首付比例以及實行“認貸不認房”政策有利于降低購房者入市門檻，目前一線城市較為審慎，但預計二線以及以下城市跟進二套房政策“松綁”的可能性較高。

已有地區下調首付比例

已有城市對二套房政策進行松綁。近日，廈門傳出優化調整二套房貸政策：“本市有一套住房，且有一筆房貸未結清”的購房人家庭，再次申請商業性個人住房貸款的最低首付比例由50%降至40%，同時，二套房個人住房貸款利率下限由“LPR+80BP”下調為“LPR+60BP”。

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8月21日，北京商報記者從廈門地區多家銀行網點獲悉，上述政策目前已執行，二套房首付比例已降至40%，且首套房房貸利率若已結清，二套房可按照首套房利率3.7%執行，若未結清，則按照“LPR+60BP”執行。根據8月21日最新的貸款市場報價利率（LPR），5年期以上LPR仍較上月保持一致為4.2%，意味著廈門二套房目前的房貸利率已由5%降至4.8%。

不久前，南昌市發布了《關于印發促進我市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施的通知》，其中提到，居民家庭通過公積金或商業銀行貸款購買住房的，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。對為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房且符合相關政策規定的，商業性個人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執行。

北京商報記者從南昌多家銀行網點獲悉，目前已按照首套房首付比例20%、二套房首付比例30%執行，如果首套房房貸已結清，二套房可按照首套房利率執行。某國有銀行個貸經理透露，“南昌實行‘認貸不認房’，首套房貸款利率結清，二套房利率就按照首套房執行，目前首套房房貸利率為4%、二套房為4.8%”。

談及多地降低二套房首付比例的原因，光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華表示，主要是部分區域根據當地房地產供需情況，優化房地產調控政策，以更好滿足居民改善性住房需求，提振區域樓市信心，促進房地產加快復蘇。

多地按兵不動仍在觀望

事實上，自中央政治局7月24日召開會議提出，“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”后，多地便陸續傳出調整二套房信貸政策的消息。

除廈門和南昌外，福州、成都等地也有降低二套房首付比例下限的消息傳出。不過，8月21日，北京商報記者從上述地區銀行網點獲悉，目前暫未收到二套房相關政策調整通知。

例如，福州傳出擬對已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請個人住房貸款的購房人，首付比例由50%下調至40%的消息。不過，某國有銀行福州支行貸款經理透露，目前暫未收到調整通知，若有調整后續會對外公告，目前首套房未結清貸款二套房首付比例仍為50%。成都地區多家銀行網點表示，目前二套房首付比例未變，利率也仍按照4.8%執行。

一線城市也按兵不動尚處在觀望之中。某國有銀行北京支行房貸經理透露，二套房政策未變，首付比例仍按照原有執行，利率為“LPR+105個基點”。廣州、深圳、上海二套房政策也暫未調整，二套房首付比例均為70%。

“當前，大部分城市首套房首付比在20%-30%，而二套房首付比在30%-70%，部分城市二套房首付比例與首套房相差較大，抑制了改善性住房客群的入市積極性。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，下調二套房首付比例以及“認貸不認房”，對于購房者而言，意味著改善性住房客群能夠以較低的首付購買二套房，減輕了資金壓力，有利于拉動意向購房者入市。對于銀行來說，能夠增加貸款需求，業務量會隨之提升，此外，對于提升整個房地產市場活力具有一定的積極意義，有助于拉動市場活躍度。

不過，目前一線城市較為審慎，陳霄表示，主要在于一線城市的政策調整對于全國各地房地產市場具有風向標意義，長期以來一線城市房地產政策都處于嚴控之下，但需求量巨大，若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動進而影響房地產市場平穩發展。

還有哪些政策在路上

繼中央政治局會議后不久，住房和城鄉建設部也釋放樓市積極信號稱，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

其中，“認房不用認貸”政策較為受到關注。據了解，“認房認貸”關乎二套房的認定標準，此前部分一二線城市采取“認房又認貸”政策，即有過購房貸款記錄再購房的貸款人，即使名下無房或貸款已還清，也會按照二套房的首付比例、利率執行，提高了部分購房者的貸款成本。

而“認房不用認貸”即不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認定。自住房和城鄉建設部發聲后，鄭州率先表態落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

此外，另據北京商報記者調查發現，在二套房首付比例暫未調整的地區中，亦有部分實行“認貸不認房”政策，即有一套住房并已結清購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策。例如，某國有銀行成都支行人士透露，“首套房貸款利率結清，二套房利率就按照首套房執行，利率為4.2%”；某國有銀行深圳支行也表示，若首套房貸款已結清，二套房再貸款利率可按照首套房執行，為4.5%。

“在‘認房又認貸’上核心城市有望逐步放開。” 陳霄表示，政策的落地只是時間問題，采取的方式上可能偏向于分區域遞進。而相較于一線城市，二線和三四線城市后續跟進調整首付比例以及“認房又認貸”的可能性較高。另外，針對改善性需求的釋放上，稅費減免將會擴大力度，同時不排除創新性政策的出臺，供需端雙向發力，共同促進合理購房需求的釋放。

周茂華建議，目前房地產結構問題，各地需要根據區域供需情況，因城施策，用好穩樓市政策空間，促進房地產供需加快金融良性循環；同時，經濟推進保交樓、城中村改造和“平急兩用”基礎設施建設等。

北京商報記者 李海顏

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