多家品牌運營商資金鏈斷裂，停止運營

近期，多家品牌長租公寓運營商資金鏈斷裂，停止運營，給眾多租客、房東帶來經(jīng)濟損失。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租市場欠缺準入門檻、標準規(guī)范，不少企業(yè)向租客按年收租金、按季或按月付給房東，利用長收短付資金杠桿能放大到10倍以上。一旦資本市場出現(xiàn)調(diào)整，這類企業(yè)往往就陷入資金鏈斷裂深淵。

房東收不了租 租客住不成房

近期，擁有4.5萬間出租房的長租公寓企業(yè)——南京樂伽商業(yè)管理有限公司宣布破產(chǎn)倒閉。記者在樂伽位于南京新城科技園的辦公地點看到，這家公司已人去樓空。

“樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，身邊很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士說，她在2017年開始通過樂伽租房，現(xiàn)在樂伽突然倒閉，交了半年的租金才住了兩個月，剩下4個月的租金打了水漂。

記者采訪獲悉，2016年成立的樂伽公司在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間，其中南京有1.5萬間。不少租客交納了一年左右房租。記者在兩個樂伽QQ維權(quán)群里看到，不少租客稱，房東已下了“逐客令”，要求限期離開。

10月以來，多家長租公寓運營商出現(xiàn)問題：南京君創(chuàng)公寓公司資金斷裂，無力正常運營;杭州有5家運營商被曝現(xiàn)金流緊張……事實上，2018年以來，寓見公寓、好租好住、愛公寓等品牌公寓接連曝出資金鏈問題。今年以來多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國公寓門店關(guān)店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

高杠桿風險：按年收按月付能放大到10倍杠桿以上

據(jù)了解，長租公寓行業(yè)分為集中式和分散式。集中式公寓投資金額大、租賃運營周期長，從業(yè)企業(yè)整體上實力雄厚，風險控制較好;分散式公寓進入門檻低、起步容易，部分不規(guī)范的公寓平臺極力擴大市場規(guī)模以博取更多的現(xiàn)金流和更高的估值，一旦出現(xiàn)經(jīng)營問題，就會出現(xiàn)房東沒拿到租金、租客被掃地出門的尷尬局面。

記者采訪了解到，為快速占領(lǐng)市場，部分分散式長租公寓公司高價收房，低價出租。以樂伽為例，在“高進低出”模式下，其每出租一套房源每月就要損失數(shù)百元。為填補資金虧空，樂伽采取長收短付的辦法：按季付給房東租金，但要求租客按年給自己付租金。

南京工業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟管理系主任吳翔華分析說，樂伽這類企業(yè)實際上采取高杠桿方式發(fā)展，如果租金按年收、按季付，杠桿率為4倍;按年收、按月付，杠桿率能放大到10倍以上。這類企業(yè)希望迅速擴大市場規(guī)模，不斷做大流量，然后融資上市，從資本市場“圈錢”。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。“沒有了資本助力，不少長租公寓運營商就陷入了資金鏈困境。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)實際控制人胡光輝說，“現(xiàn)在基金公司大都不愿意收購長租公寓項目，長租公寓公司融資渠道遇到梗阻。”

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