12月11日，國瑞置業(02329.HK)公布了2019年11月未經審核營運數據。今年前11個月，國瑞置業實現簽約銷售總額約193.39億元，建筑面積簽約銷售量約98.55萬平方米，簽約平均售價約每平方米19623元。

值得注意的是，11月單月，國瑞置業實現簽約銷售額約17.9億元，同比下降49.1%;建筑面積簽約銷售量約9.09萬平方米，同比下降62.19%;簽約平均售價約每平方米19706元。

事實上，經歷2018年營收、利潤雙降的暗淡，今年上半年國瑞置業成績單表現亮眼。上半年，國瑞收入為37.75億元，同比增加68.6%;凈利為5.70億元，其中公司擁有人應占4.29億元，同比增加4.4%。

另外，發跡于汕頭的國瑞置業對北京的依賴較重，從城市貢獻來看，上半年北京以超半銷售額遙遙領先，并且遠超第二名蘇州的52.74億元。此外，國瑞目前擁有的12個投資物業中，北京項目占了5個，租金收入中90%以上來自北京。

負債也有所上升，截至2019年6月30日，國瑞置業的總負債為619.82億元，凈資本負債比率為147%，而據相關部門統計，2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。

針對相關財務問題，長江商報記者聯系到國瑞置業方面并發送采訪提綱，截至發稿前都沒有得到回復。

11月單月銷售額降49.1%

據國瑞置業公布，2019年11月，集團實現簽約銷售額約人民幣17.9億元，建筑面積簽約銷售量約90859平方米，簽約平均售價約每平方米人民幣19706元。前11月，集團實現簽約銷售總額約人民幣193.39億元，建筑面積簽約銷售量約985543平方米，簽約平均售價約每平方米人民幣19623元。

在投資物業租賃方面，2019年11月，集團實現投資物業租賃合同簽約額約為人民幣1100萬元，及簽約出租面積約為2,065平方米。該等投資物業租期從一年至七年不等。2019年前11月，集團實現投資物業租賃合同簽約額約為人民幣7.41億元、簽約出租面積約為87694平方米。

值得注意的是，11月單月，國瑞置業實現簽約銷售額約17.9億元，同比下降49.1%;建筑面積簽約銷售量約9.09萬平方米，同比下降62.19%;簽約平均售價約每平方米19706元。

2019年下半年，在調控政策影響下行業整體增速明顯放緩，國瑞置業位于北京、蘇州、崇明、佛山等地的項目銷售穩定。7月至11月，集團單月簽約銷售分別為：7.68億、10.88億、11.83億、16.81億、17.90億，實現連續5個月穩步增長，隨著海南萬寧國瑞城、銅仁項目、沈陽國瑞·熙悅等項目新品入市，近月來的簽約銷售額持續攀升。

國瑞置業自2015年上市以來銷售規模持續擴大。數據顯示，2014-2018年，國瑞置業的銷售規模分別為62億元、65.69億元、110.99億元148.76億元和219.13億元。

不過，克而瑞日前披露的排行榜顯示，國瑞置業今年上半年在全國房地產企業中位列第84。資料顯示，國瑞置業成立于1994年，同年成立的富力地產年度銷售金額早已經逾千億，禹洲地產2018年的銷售也超過了500億元。

銷售額超5成來自北京

發跡于汕頭的國瑞置業對北京的依賴較重，2019年上半年，在國瑞置業128.28億元的銷售額中，北京貢獻了66.87億元，占比52.1%;排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島，銷售金額分別為14.13億元和7.31億元，占比分別為11%和5.7%。

從土地儲備來看，國瑞置業在京津冀地區的土地儲備似乎所剩不多。2019年中報顯示，截至6月30日，國瑞置業總土地儲備面積1608萬平方米，相應貨值逾1200億元，平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看，京津冀、粵港灣、長三角區域占比分別為23%、21%和9%。在2019年中報中，國瑞置業沒有披露報告期內的新增土儲情況。

從北京已簽約銷售額的項目細分來看，豐臺小瓦窯以超一半貢獻力占據首位。據了解，豐臺小瓦窯是2018年國瑞聯合世茂房地產以31.25億元競得的住宅用地，國瑞擁有該項目51%的權益。

此外。近年來專注于“住宅+商業”雙輪驅動模式的國瑞，租金收入也是一大關注點。從財報中公布的數據來看，國瑞目前擁有的12個投資物業中，北京項目占了5個，租金收入中90%以上來自北京。

與此同時，負債也有所上升。截至2019年6月30日，國瑞置業的總負債為619.82億元，與2014年同期的177.37億元相比增長了2.49倍;凈資本負債比率為147%，而據相關部門統計，2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。

數據顯示，截至6月30日，國瑞尚未償還的借款為304.62億元，包括銀行借款人民幣164.39億元、其他借款82.40億元、公司債券 10.96億元及優先票據46.88億元。

國瑞置業今年以來還進行了高成本發債融資。2019年2月和3月，國瑞置業共發行了4.55億美元的優先票據，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”。

去年的9月10日，標普曾將國瑞置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”，展望為負面;同年12月24日，標普將國瑞置業的長期主體信用評級“B-”及其未到期優先無抵押債券的長期債項評級“CCC+”列入負面信用觀察名單。

國瑞置業主席張章筍曾在展望下半年中提到：繼續強化去庫存、回籠資金，減債和降債，在規模與利潤、風險之間找到平衡是下半年的重點發力之一。

此外，公司旗下項目也遭到投訴。今年4月，國瑞置業旗下的國瑞紫金臺項目也曾遭遇業主維權。有業主反映稱，自己購買的國瑞紫金臺項目此前注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，業主在出售房屋時卻被告知，房子屬于商業辦公類項目，上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。

關鍵詞： 國瑞置業 銷售額腰斬 負債率